2022 utolsó negyedévére, vagy legkésőbb a 2023-as esztendő elején drasztikus mélyrepülésbe kezdhet az építőipar. Ha ez megtörténik, az nyilvánvalóan az ingatlanpiacra is komoly hatást fog gyakorolni. Hogyan jutottunk el idáig? Melyek azok a kihívások, amelyek maguk alá gyűrhetik a szektort? Van még remény a növekedésre?
A gazdaság mozgatórugója, az építőipar
A közel egy évtizedig tartó recesszió után 2017-től az építőipar ismét szárnyra kapott, amit a koronavírus-járvány kirobbanása egy rövidebb időszakra némileg visszavetett.
A turizmus mellett jelenleg ez nemzetgazdaságunk egyik legfontosabb ágazata, ami az összfoglalkoztatás 8%-át teszi ki. 2021-ben a regisztrált vállalkozások közel 6 %-a az építőiparban tevékenykedett. A kiegészítő tevékenységeket figyelembe véve mintegy 11%-os a szektor részesedése a hazai GDP-ből.
Hogy állunk most?
A 2022-es adatokat vizsgálva még jól áll az építőipar, összességében 4-5%-os növekedésről beszélünk a tavalyi esztendőhöz képest. Azonban csökkenés már nyár óta tapasztalható, főként a lakossági építkezéseknél. Nem kell hozzá sok, hogy a válság az ipari beruházásoknál is éreztesse a hatását.
Drasztikus mélyponton a tranzakciók száma
A piac beszűkült, a tranzakciók száma folyamatos lejtmenetben van. 2022 szeptemberében 9200 lakhatási célú ingatlan cserélt gazdát. Ez 22%-kal kevesebb, mint a tavalyi év azonos időszakában. A meghosszabbított állami támogatások (például CSOK, babaváró) azért még továbbra is életben tartják a piacot.
Kihívások, melyekkel a szektornak szembe kell néznie
Elszabadult energiaköltségek
Az elszabadult, többszörösére duzzadt energiaköltségek (és a forint-euró árfolyam ingadozása) még nem épültek be 100%-osan az eleve megemelkedett fogyasztói árakba.
A szolgáltatókkal megkötött szerződések jellege miatt az energiaárak megugrását a vállalkozások első felvonásként októberben, majd januárban érzékelik igazán. A rekordszintű ugrás miatt több gyár is teljes leállásra vagy a termelés korlátozására kényszerülhet. Sajnos a költségek fogyasztókra történő áthárítása sem előnyös megoldás, hiszen az csak tovább táplálja az inflációt.
Extrém magas alapanyagárak
Az alapanyagok ára már az év első felében számottevő drágulást mutatott, ami az elmúlt hónapokban tovább tetőzött. A jelenség egyébként két évvel ezelőttre nyúlik vissza – az okok a 2020-ban kirobbanó koronavírus-járvány következményeiben keresendőek (például gyárleállások és nyersanyaghiány).
A gyártás során az energiafelhasználás az összes ráfordítás mintegy 25 %-át teszi ki. Bizonyos építőanyagoknál (például cement, hőszigetelés) ez az arány még ennél is magasabb lehet. Az áremelkedéshez a növekvő fuvardíjak is jelentősen hozzájárultak. Az alapanyagárak emelkedésének mértéke körülbelül 30%, ami bőven meghaladja a 20%-os inflációs rátát.
Gyarapodó munkabérek
Az építőiparban dolgozók bére szinte egyenes arányban nő az anyagárak emelkedésével. Ez többek között az iparágban uralkodó munkaerőhiánnyal magyarázható. Fontos felismerni, hogy ha a 2023-as évben erőteljesen csökken az építőipar teljesítménye, az akár tömeges elbocsátásokat eredményezhet.
Befagyasztott/elhalasztott állami beruházások
Az államháztartás hiányának mérséklése érdekében a kormány számos beruházásnak megálljt parancsolt – mindez komoly visszaesést fog eredményezni az építőiparban. Közel 300 tervezett projekt állt le szinte egyik napról a másikra. A probléma várhatóan 2023 első negyedévében fog tetőzni. Az állami megrendelések aránya mintegy 15–20 %-kal szorulhat vissza. Kérdéses, hogy ezt a lakossági- és magánberuházások képesek lesznek-e kompenzálni. Véleményem szerint valószínűleg nem.
Az állami beruházások befagyasztása egyébként akár mérséklő tényezővé is válhat a kivitelezők megbízási díjainak tekintetében. De ez egyelőre csak puszta spekuláció.
Dráguló hitelek és csökkenő kereslet
A magas kamatkörnyezetben az építőipari projektek finanszírozása nehézkessé vált. Nem csak állami, de lakossági szinten is visszaesés várható a megrendelések számában. A megnyirbált rezsikedvezmény, a rekord magas infláció, valamint a szomszédban zajló háború a kölcsönfelvételek számában is megmutatkozik. Egy általános bizonytalanság uralkodik a piacon a vásárlók részéről, akik most alaposan mérlegre teszik lakáscélú döntéseiket. Könnyen elképzelhető, hogy mind az új ingatlanok, mind pedig a felújítások területén kevesebb megrendeléssel lehet majd számolni.
Hab a tortán: kata-szigorítás
A szeptemberben hatályba lépő új kata szabályok bevezetése az építőipart sem kímélte. Már augusztusban az iparágban működő egyéni vállalkozások 5 %-a, azaz közel 4000 e.v. vetett véget tevékenységének. Az elmúlt 2 hónapban majdnem 1000 építőipari társas vállalkozás (korábban katás bt.) indított végelszámolást. Nem szabad elfelejteni, hogy rengeteg új vállalkozás is létrejött, így még mindig kiegyenlített a helyzet – sőt, több építőipari cég és egyéni vállalkozás alakul, mint amennyi megszűnik.
Ami már aggodalomra adhat okot, az a kata-szigorítás következtében kialakuló áremelkedés. Az új adónem ugyanis mindenképpen magasabb adóteherrel és megnövekedett adminisztrációval jár. Sajnos benne van a pakliban, hogy egyre többen dolgoznak majd feketén, számla nélkül, ami a szakma további hígulását eredményezi.
Új napelem-szabályozás
Gulyás Gergely az október 13-i kormányinfón bejelentette, hogy megváltoznak a napelem telepítésének szabályai. A hálózat túlterheltsége miatt az áram visszatáplálásának lehetősége – és így a szaldós elszámolás – határozatlan időre megszűnik. Aki már korábban engedélyt kapott a telepítésre, rá még a régi szabályozás érvényes.
Az új igénylők számára ezentúl már csak olyan rendszerek építhetőek ki, amelyek sziget üzemmódban működnek. Ezzel az a bökkenő, hogy az energia eltárolásához szükséges akkumulátor további (minimum) 4-5 millió forinttal tolja meg a büdzsét. Ráadásul csupán 1-2 napig képes az energiát raktározni, ezért a téli fűtésrendszer működtetésére nem alkalmas.
Mindebből az következik, hogy teljesen értelmetlenné válhat a napelemes rendszerek telepítése, hiszen egy ilyen extra költséges beruházás gyakorlatilag soha nem termeli majd vissza az árát. Ez szintén komoly hatással lehet a jövőben az új építésű ingatlanok eladására.
Az öregedő lakásállomány és a rezsiválság miatt most nagyobb szükség lenne a modernizálásra, frissítésre, mint valaha. Azonban ezt az építőiparban végbemenő negatív változások valószínűleg nem fogják lehetővé tenni.
Az már egészen biztos, hogy a lakóingatlan-piac kettészakad. A korszerűtlen, gázfűtéses lakások ára – különösen nagy alapterület esetén – előreláthatóan mérséklődik, míg a korszerű energetikával rendelkező ingatlanoknál nem kizárt, hogy további áremelkedés várható.
Most mindennél fontosabb a megfelelő, ésszerű árazás és az ingatlan felkészítése.
Mindkettőben tudok számodra segítséget nyújtani!
Kövess a Facebookon, értesülj az ingatlanpiaci változásokról időben!
